Corona Virüsü (Covid-19) dünya genelinde büyük yankı uyandırmış olup uzun süredir Türkiye de dahil olmak üzere birçok ülkeyi alarma geçirmiş durumdadır. Çin’in Wuhan kentinde başlayan bu virüs salgını, adeta çığ gibi büyümüş ve etkilerini dünyanın öbür ucunda dahi göstermiştir. Elbette bu salgın sadece sağlık boyutu anlamında etkilerini hissettirmemiş olup aynı zamanda sosyal ve ekonomik/ticari hayatı da derinden etkilemiştir.
Yukarıda kısaca bahsettiğimiz üzere, Türkiye de dahil tüm ülkeleri etkisi altına alan Corona Virüsü, alınması gereken ve halihazırda alınan bir takım tedbirler dolayısıyla birçok ticari sorun ortaya çıkarmakta ve akdedilen sözleşmeleri taraflar (veya taraflardan biri için) çekilmez hale getirmektedir. Bu kapsamda, işbu makalede Corona Virüsünün akdedilmiş kira sözleşmelerinden doğan kira borcu üzerinde yaratabileceği etkiler hukuk çerçevesinde değerlendirilerek, virüsün bu alandaki etkisine ve bunun yarattığı sorunlar karşısındaki hukuki imkanlara ışık tutulacaktır.
Türk Borçlar Kanunu uyarınca Kira Sözleşmeleri, adi yazılı veya resmi herhangi bir şekil şartına bağlanmamış olup tarafların serbest iradeleri ile kurulabilmektedir. Taraflar serbest iradeleriyle oluşturdukları kira sözleşmelerinde yalnızca emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları gibi aksi kararlaştırılamayan kurallar ile bağlıdır. Bu kapsamda, Corona Virüsünün yarattığı ekonomik darboğazda kira sözleşmelerinde kira borcunu öderken ortaya çıkabilecek sonuçlar ve somut olaya uygulanabilecek belli başlı maddeler; a)kira sözleşmeleri kapsamında düzenlenen mücbir sebep hükümleri, b)6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” başlıklı 331. maddesi kapsamında önemli sebepler ve c)6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. maddesi kapsamında uyarlama veya fesih olarak ele alınabilir.
Taraflarca Kira Sözleşmelerinde Öngörülen Mücbir Sebep Hükümleri
Taraflar genel olarak hazırladıkları kira sözleşmelerinde, emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları ile bağlı olmak kaydıyla birlikte “mücbir sebep” başlıklı düzenlemeye yer vermekte ve mücbir sebep kaynaklı fesih prosedürleri düzenlemektedirler. Taraflarca, kira sözleşmelerinde mücbir sebep halleri, genel olarak ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk, yangın, sel, deprem, yer kayması, salgın hastalık, savaş, yaygın şiddet hareketleri gibi ibarelerle tanımlanmaktadır. Buna ek olarak, birçok sözleşmede bu tanımlarla yetinilmeyip ek koşullar düzenlenerek kapsam genişletilmekte veya sayılan ihtimallerin önünde “burada sayılanlarla sınırlı olmamak üzere” kaydı eklenmektedir.
Yargıtay kararlarında ise genel olarak mücbir sebep; “…. Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay’’ olarak tanımlanmaktadır.
Bu kapsamda, Corona Virüsü gibi salgın hastalıkların da mücbir sebep olarak değerlendirilmesi mümkündür. Dolayısıyla, bir kira sözleşmesinde mücbir sebepler arasında açıkça salgın hastalık yazmasa bile bu durum, Corona Virüsü gibi salgın hastalığın mücbir sebep sayılmasına engel teşkil etmemelidir. Ayrıca belirtmek gerekir ki, her somut olay için salgın hastalık sebebiyle mücbir sebep hükmünün öne sürülebilmesi de hukuken mümkün değildir. Zira her somut olay birbirinden farklılık göstermekte ve her sektörün kendine has dinamikleri bulunmaktadır.
İşbu makale konusu uyarınca, kira sözleşmelerinde salgın hastalık gibi mücbir sebep hükümleri bulunması halinde kira borcu ödemekle yükümlü olan taraf, yaşanan gelişmeler neticesinde işbu hükme dayanarak, Corona Virüsü sebebiyle sözleşmeyi ifa etmekte büyük engeller çıktığını (örneğin bu sebeple umuma açık ve eğlence yerleri olarak faaliyet yürüten pavyon, diskotek, bar ve gece kulüpleri ile alkollü ve alkolsüz kafe ve restoranların, AVM ve dükkânların kapandığı, 65 yaş üstü ve kronik hastalığı bulunan kişilerin veya toplu olarak sokağa çıkmasının yasaklandığı veya halkın korku ve panik içerisinde dışarı çıkmadığını) iddia ve ispat ederek, kira sözleşmelerinde öngördükleri mücbir sebep hükümlerini devreye sokabilecektir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Olağanüstü Fesih” Başlıklı 331. Maddesi Kapsamında Önemli Sebepler
Taraflarca akdedilen kira sözleşmelerinde mücbir sebep hükümleri bulunmamakta ise genel hüküm olarak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 331. maddesi ileri sürülebilir. TBK’nın 331 maddesi;
“Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar”
şeklinde düzenlenmiştir. Kanun maddesinde geçen önemli sebep kavramı ile ilgili kesin bir tanım yapılmamış olduğu görülmektedir. Burada değerlendirme, hakimin takdir hakkı kapsamında her somut olayın özelliğine göre ayrı ayrı yapılacaktır. Ancak, şu an ülkemizdeki virüs nedeniyle alınan ve süre sınırı öngörülmeyen tedbirlerin, taraflar arasındaki kira sözleşmesini olumsuz yönde etkileyen ve çekilmez nitelikte ‘’önemli bir sebep’’ olarak öngörülmesi olasılık dahilindedir. Buna dayanarak, kira borcunu ödeme yükü üzerinde olan taraf, kira ilişkisinin devamının kendisi için çekilmez hale geldiğini iddia ve ispat edip yasal fesih bildirimi sürelerine uyarak, sözleşmenin feshini gerçekleştirebilecektir. Ancak, unutmamak gerekir ki, söz konusu madde TBK kapsamında ertelenen hükümler çerçevesinde olup 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması söz konusu olmayacaktır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Aşırı İfa Güçlüğü” Başlıklı 138. Maddesi Kapsamında Uyarlama veya Fesih
Yine TBK’nın 138.maddesinde;
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
hükmü yer almakta olup işbu bu hüküm taşınır ve taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiraları için de uygulanabilir. Yasa koyucu, işbu madde ile sözleşme akdedilirken mevcut olan koşulların daha sonra öngörülemez bir şekilde değişmesi ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin beklenemeyeceğini düzenlemekte; bu sebeple oluşan olumsuz sonuçlar neticesinde taraflara uyarlama ve uyarlama sonuçsuz kalacak ise sürekli edimli sözleşmelere fesih hakkı tanımıştır.
Burada kanunun aradığı tek şart; mevcut olguların kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde borçlu aleyhine değişmesidir. Ancak işbu maddenin tacirler açısından uygulanıp uygulanamayacağı hususu ise tartışmalıdır. Madde hükmünde bahsi geçen öngörülemeyen şartın, tacirler açısından savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon gibi büyük çaplı durumlar şeklinde değerlendirildiği söylenebilir. Bunun yanı sıra, yine yukarıda belirttiğimiz gibi her durum kendi içerisinde farklı unsurlar taşıdığından ve doktrinde de tacirin öngörülemeyen şartlar ile sorumlu olduğu düşünüldüğünden işbu madde hükmünün tacirler açısından uygulanması her zaman olası görünmeyebilir.
Ancak kanaatimizce, Corona Virüsü sebebiyle tacir olan kiracıların da bu düzenlemeden yararlanması sağlanmalıdır. Zira genel olarak tacir dahi olsa Kiracı, kira sözleşmesi akdederken Corona Virüsü gibi ciddi bir salgın riskini öngörebilecek durumda değildir ve bu risk kiracıdan da kaynaklanmamaktadır. Kaldı ki, buna rağmen işletmesel faaliyet gösteremediği mecur için kira ödemek durumunda bırakılması da hakkaniyete uygun düşmeyecektir.
Bu durumda kiracı TBK m.138 uyarınca, kira bedelini ifa etmeden veya ihtirazi kayıtla ifa ederek uyarlama davası açabilecektir. Uyarlama davasında mahkemeden, mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira bedeli ve ortak gider ödenmemesine, bu hususun kabul edilmemesi halinde mağazanın kapalı tutulması veya ciddi ciro kaybı sebebiyle kira ve ortak gider bedelinden indirim yapılmasına, her halükarda mağazanın kapalı tutulması halinde ise aleyhine cezai şart ve fesih hükümlerinin işletilmemesine karar verilmesi talep edilebilir.
Mahkemece kira bedeli ödenmemesine veya ciddi ciro kaybı gözetilerek kira bedelinden indirim yapılmasına karar verilebileceği gibi ihtirazi kayıtla yapılmış olan kira ödemelerinin geri alınması da imkan dahilindedir.
Ancak bu noktada önemle hatırlatmak gerekir ki; kira bedelinin ödenmemesi tahliye riskini de beraberinde getirdiğinden kira bedelinin ihtirazi kayıtla ödenmesi ve aynı zamanda uyarlama davası açılması herhangi bir hak kaybına uğramamak adına daha sağlıklı bir yöntem olacaktır.
Profesyonel destek almak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.