Ülkemizde arazi düzenlemesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması, yapılan kadastro çalışmalarının çok eskiye dayanması ve güncel ihtiyaçlara cevap verememesi, zaman içerisinde arazilerin bir bütün halinde alınıp satılmasının güçleşmesi ve tarım alanlarında daha büyük tarım araçlarının kullanılması(1) sebebiyle zorunlu geçit hakkı davalarına sıklıkla ihtiyaç duyulmaktadır. Genel yola sınırı olmayan ya da yolu mevcut olmakla birlikte yetersiz kalan taşınmaz malikleri tarafından açılan geçit davaları, bugün Türk yargı sisteminde önemli bir konumda yer almaktadır. Bu yazıda zorunlu geçit hakkının mevzuatımızdaki yeri ve nasıl kurulacağı anlatılmaya çalışılacaktır.
Zorunlu geçit hakkı, TMK’nın 747. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; ‘‘Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit hakkı iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.’’
Kanun koyucu genel yola bağlantısı bulunmayan taşınmaz malikinin, içerisinde bulunduğu zaruret durumundan kurtulabilmesi ve taşınmazından rasyonel olarak faydalanabilmesi adına -tam bir bedel karşılığında- komşu taşınmaz malikinden zorunlu geçit hakkı kurulmasını talep etme imkanını sunmuştur. Yargıtay’a göre; ‘‘…. umumi yol, yetkili kamu idareleri tarafından umumun kullanılmasına tahsis edilen ve herkesin yararlanmaya hakkı olduğu yollardır… ’’(2)
Geçit ihtiyacının varlığı her bir somut olaya göre farklılık gösterebilmektedir. Zorunlu geçit ihtiyacı mutlak ve nisbi olmak üzere iki şekilde karşımıza çıkmaktadır. Lehine geçit irtifakı kurulması istenen taşınmazın genel yol ile hiç bir bağlantısının bulunmaması durumunda mutlak geçit ihtiyacı söz konusu olurken, lehine geçit irtifakı kurulması istenen taşınmazın genel yol ile bağlantısının objektif kriterler nezdinde yetersiz kalması halinde ise nisbi geçit ihtiyacı söz konusu olmaktadır.(3)
Elbirliği ile mülkiyette TMK m. 702/2 uyarınca zorunlu geçit hakkını tüm ortaklar birlikte isteyebilirler veya bu konuda kendileri aleyhine açılmış bir dava varsa birlikte iştirak etmeleri zorunludur.(4) Paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaşlardan her biri birbirinden bağımsız olarak zorunlu geçit hakkı kurulmasını talep edebilir.(5) Yine aynı şekilde paydaşlardan her biri kendisine karşı açılan olan zorunlu geçit hakkının tesisine ilişkin davayı devam ettirebilir.
Zaruret hali içerisinde bulunan hak sahibi tarafından irtifak hakkının kurulması talep edildiğinde, yükümlü taşınmaz maliki irtifak hakkı kurma borcu altına girmektedir. İşte bu borçla yükümlü hale gelme durumu, mülkiyetin kanundan doğan dolaylı kısıtlamasını oluşturur.(6) Hakkın kurulmasına ilişkin talep ise, taşınmaza malik olmaya bağlı bir kişisel haktan ileri gelmektedir.(7) Yükümlü taşınmaz maliki tarafından geçit irtifakı kurma borcu ise eşyaya bağlı borç ilişkisi niteliğinden kaynaklanır.(8)
Zorunlu geçit hakkının kurulabilmesi için yükümlü taşınmaz maliki ile yararlanan taşınmaz maliki arasında yapılmış bir irtifak sözleşmesi veya geçit irtifakının tesisine ilişkin mahkeme kararının varlığı gerekmektedir.(9) Zorunlu geçit irtifakı mülkiyet hakkının dolaylı kısıtlamasını teşkil ettiğinden tapu siciline tescili zorunludur.
Zorunlu Geçit Hakkının Sözleşme Yolu İle Kurulması
Zorunlu geçit hakkının tesis edilmesine yönelik hazırlanan geçit irtifakı sözleşmesinde yükümlü taşınmaz maliki , yararlanan taşınmaz malikinin ödeyeceği tam bir bedel karşılığında zorunlu geçit hakkı kurulmasına yönelik tescil beyanında bulunmayı borçlanır.(10)
İrtifak Sözleşmesi
Zorunlu geçit irtifakı sözleşmesi, tapuda malik olarak gözüken yükümlü taşınmaz malikleri ile yararlanan taşınmaz malikleri arasında akdedilir.
Zorunlu geçit hakkının kurulması aşamasında karşımıza borçlandırıcı işlem ve tasarruf işlemi olmak üzere iki işlem çıkmaktadır. Yükümlü taşınmaz maliki ile yararlanan taşınmaz maliki arasında kurulan irtifak sözleşmesiyle, taraflar arasında borç ilişkisi kurulmuş olur. Sözleşmenin kurulmasıyla birlikte yükümlü taşınmaz maliki, tescil beyanında bulunmakla yükümlü hale gelirken; yararlanan taşınmaz maliki ise geçit irtifakının karşılığı olan bedeli ödemekle yükümlü hale gelmektedir. (11) Zorunlu geçit irtifakı sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğundan taraflar edimlerini aynı anda yerine getirmekle yükümlüdür.
Dolayısıyla yükümlü taşınmaz malikinden tescil beyanında bulunmasının istenebilmesi için yararlanan taşınmaz malikinin geçit irtifakı bedelini ödemiş veya en azından ödemeyi teklif etmiş olması gerekmektedir.(12)
Zorunlu geçit irtifakının kurulabilmesi, irtifak hakkının kurulmasına yönelik geçerli bir hukuki sebebin varlığına ve bu sebebe bağlı olarak yapılan tescile bağlıdır. (13)
Hukuki sebebi, geçerli bir şekilde kurulmuş olan irtifak sözleşmesi veya mahkeme kararı oluşturur. Zorunlu geçit irtifakının kurulmasına ilişkin sözleşmede yükümlü ve yararlanan taşınmazların hangi taşınmazlar olduğunun, kurulacak geçit irtifakının yerinin ve buna ilişkin olarak ödenecek bedelin açıkça gösterilmiş olması gerekmektedir.
TMK’nın 781. maddesine göre irtifak sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmelidir. 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 26 ve TMK m. 780 uyarınca; irtifakın kurulmasına ilişkin resmi senet tapu memurlarınca tanzim edilir. Bir işlemin kanunda belirtilen şekilde yapılmamasının yaptırımı hükümsüzlük olup; resmi şekilde tapu memurlarınca düzenlenmesi gereken geçit irtifakı sözleşmesinin, noterde tanzim edilmesi durumunda bazı yazarlarca işlemin tahvil yolu ile ayakta tutulabileceği kabul edilmektedir.(14)
Birbirine bitişik olan iki taşınmazdan biri geçit yetersizliği içerisinde bulunuyorsa ve bu iki taşınmazın malikleri de aynı kişiyse geçit hakkının kurulabilmesi için resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur.(15) Bu durumda malik tapu sicil müdürlüğüne yazılı olarak bir talepte bulunduktan sonra geçit hakkı tescil edilir.(16)
Tescil
Geçit irtifakı sözleşmesinin tapu memurlarınca resmi bir şekilde düzenlenmiş olması hakkın doğumu için yeterli değildir. Yükümlü taşınmaz malikinin, ayrıca irtifak hakkının tescili için yazılı beyanda bulunması gerekmektedir. Geçit irtifakı sözleşmesinin geçersiz bir şekilde kurulmuş olması yapılacak tescilin de yolsuz olmasına neden olur. Tescil, hem yararlanan hem de yükümlü taşınmazların sayfalarına yapılır.(17) Yapılan tescil kurucu niteliktedir. İrtifak hakkının kurulması hususunda tarafların anlaşmasına rağmen taşınmaz maliki geçit irtifakını kurmaktan kaçınmaktaysa; TMK m. 780 atfı gereğince, yükümlü taşınmaz malikine karşı TMK m. 716/1 uyarınca tescile zorlama davası açılabilir. (18)Bu halde, mahkemenin vereceği inşai nitelikteki karar ile geçit irtifakı tesis edilir. Geçit irtifakı hakim kararı ile kurulmuşsa bu takdirde tapuya yapılacak tescil açıklayıcı nitelikte olacaktır.(19) Zorunlu geçit irtifakı ne şekilde kurulmuş olursa olsun kendisinden önce kurulmuş olan bütün sınırlı ayni haklardan önce gelir. 1968 tarihli bir Yargıtay içtihadı birleştirme kararında belirtildiği üzere; “….zorunlu geçit hakkı, yalnız mülkiyet hakkının değil hizmet eden arazi üzerindeki bütün ayni hakların bir takyidini teşkil eder. Böylece rehin hakkından, ayni irtifak haklarından önce gelen bir haktır. ”(20)
Zorunlu Geçit Hakkının Mahkeme Kararı İle Kurulması
Zorunlu geçit hakkının kurulması için gerekli olan koşulların oluşup oluşmadığı veya geçit bedelinin tespitinde tarafların anlaşamamaları ya da geçit irtifakı yükümlüsünün borcunu yerine getirmekten kaçınması hallerinde, zorunlu geçit hakkı mahkemeden alınacak bir kararla da dava yoluyla kurulabilmektedir.
Yükümlü taşınmaz malikinin irtifak sözleşmesini kurmasına rağmen herhangi bir nedenle tapu memuru önünde tescil beyanında bulunmaması halinde veya bu şekilde kurulan bir irtifak sözleşmesinin olmaması ve yine yükümlü taşınmaz malikinin borç doğuran bir işlem olan irtifak sözleşmesini yapmaktan kaçınması halinde de TMK m. 716/1 gereğince tescile zorlama davası açılabilmektedir. Zira ikinci halde kanunun aradığı hukuki sebep şartını, kanun hükmünün kendisi oluşturmaktadır (TMK m. 747). Bu durumda açılacak dava sonucu verilen mahkeme kararı ise hem borç doğurucu hukuki işlem hem de tescil beyanı yerine geçmektedir.
Borç doğurucu işlem olan irtifak sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte yararlanan taşınmaz maliki geçit irtifakının karşılığı olan bedeli ödemekle yükümlü hale geldiğinden, mahkeme kararı verilmeden önce hakim tarafından belirlenen bedelin ödenmesi veya belli bir yerde depo edilmesine karar verilir.(21) Mahkemenin vereceği karar yenilik doğuran bir karar olup; kararın kesinleşmesiyle geçit hakkı kurulmuş olur. Burada yapılacak tescil mahiyeti itibariyle bildirici, açıklayıcı nitelik taşır.(22)
Profesyonel destek almak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
KAYNAK
(1) Dinçbudak Solak, a.g.e., s. 81.
(2) Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, , 01.06.1983 T., 1980/64-20833 E., 1983/601 K. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası)
(3) Mustafa Hayri Tacın, Uygulama Bakımından Zorunlu Geçit Hakkı Davası, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Sayı: 28, 2016, s. 339.
(4) Halil Kılıç, Son Değişikliklerle Gayrimenkul Davaları Teori-Açıklamalar-Kararlar, Cilt 3., Ankara 2006, s.3989.
(5) Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 7.5.2002 T., 3187 E., 3559 K. ( Aktaran: Kılıç H., a.g.e., s.3989) : … ‘‘komşularından, paylı mülkiyet sahibi paydaşlardan her biri ortak menfaatlerin korunmasına yönelik olduğundan zorunlu geçit hakkının tanınması için dava açabilecek, paydaşlardan bir kısmının açılmış olan böyle bir davadan feragat etmesine rağmen, diğer paydaş ya da paydaşlar davaya devam edilmesini talep edebilecektir…’’
(6) Kılıç B., a.g.e., s. 14.
(7) Jale G. Akipek, Turgut Akıntürk, Eşya Hukuku, İstanbul 2009, s.20-21.
(8) Akipek, Akıntürk, a.g.e., s. 20-21.
(9)Alaattin Bük, Zorunlu Geçit Davalarında Görev Sorunu, http://dergipark.gov.tr/download/article-file/229904, s. 270.
(10) Demir, a.g.e., s. 192.
(11) Kılıç, a.g.e., s. 33.
(12) Özsunay, a.g.e., s. 142; Kılıç, a.g.e., s. 33.
(13) Kılıç, a.g.e., s. 33.
(14) Özsunay, a.g.e, s. 82 vd. : irtifak hakkı sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması gerektiğini ancak, tapuda yapılmamış olmakla beraber noterlerce tanzim edilen irtifak sözleşmelerinin tahvil yolu ile irtifak kurulması vaadi olarak geçerli sayılacağını kabul etmektedirler.
(15) Kılıç, a.g.e., s. 32.
(16) A.g.e., s. 32.
(17) Sirmen, a.g.e., s. 489.
(18) Kılıç, a.g.e., s. 36; Oğuzman, Seliçi, Oktay- Özdemir, a.g.e., s. 471 (2011).
(19) Fikret Eren, Mülkiyet Hukuku, Ankara 2016, s. 403.
(20) Bu karar için bkz: Yargıtay İBK 29.04.1968 T., 1966/22 E., 1968/8 K. (Aktaran: Oğuzman, Seliçi, Oktay-Özdemir, a.g.e. s.471, dipnot :1154 (2011) / Resmi Gazete 1.6.1968, sayı : 12913.)
(21) Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 14.02.2006 T., 2006/11050 E., 2007/13333 K. (Kazancı İçtihat Bilgi Bankası) : “…Mahkemece uygun geçit yeri saptanırken öncelikle taraf yararlarının gözetilmesi gerekir. Zira, geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlı bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit gereksiniminin nedeni, taşınmaz niteliği ile bu gereksinimin nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil objektif esaslara uygun belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakarlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçmamalıdır. Geçit hakkı davalarında geçit ile yükümlendirilen taşınmaz maliklerinin daha fazla külfete katlanmamaları için geçit bedelinin onlara ödenmek üzere hükümden önce depo ettirilmesi gerekir…”.
(22) Kılıç B., a.g.e., s. 37.