KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE HUKUKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Farklı nedenlerden dolayı zaman içinde kentsel standartlara uymayan, fiziki yapısı gittikçe bozulan veya terkedilen kent alanlarının yeniden kente kazandırılması kentsel dönüşüm olarak ifade edilmektedir. Kentsel dönüşüm projeleri kentsel yerleşim alanı içerisinde yenileştirme, koruma ve sağlamlaştırma amaçları ile belli bir müdahale programı çerçevesinde yeniden düzenlenmesi gereken alanları kapsayan, temel olarak konut sorununu çözmeyi ve sorunlu alanların kente tekrar kazandırılmasını hedefleyen projelerdir. Günümüzde bu alanlar için kentsel dönüşüm uygulamaları başlatılmıştır. Böylece yeni imar planları hazırlanarak, sosyal ve kamu kullanım alanlarını yeniden oluşturup modern ve güvenilir yapılar elde etmek amaçlanmıştır.
Kentsel dönüşüm projeleri çok fazla sayıda kat malikini ilgilendirdiğinden ve kat maliklerinin büyük kısmı kentsel dönüşümün hukuki prosedür ve işleyişine hakim olmadığından risk arz edebilmekte, hak kayıplarına sebebiyet verebilmektedir. Bu sebeple projelerde doğru hukuki destek büyük önem arz etmektedir.
Bu yazımı ile kentsel dönüşüm projelerine dahil olmak isteyen kişilere ön bilgilendirme yapmak ve süreçteki hak mahrumiyetlerinin önüne geçebilmek adına önemli noktaları vurgulamak amaçlanmıştır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İMAR PLANLARININ HAZIRLANMASI
Kentsel dönüşüm proje alanları çoğunlukla çarpık yapılaşmanın olduğu kent alanları olmaktadır. Proje alanlarına karar verildikten sonra imar planlarının hazırlanması gerekmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine planlanan şekilde inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de geçersiz olacaktır.
Bunun yanı sıra, inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir. Bu nedenle anlaşmadan önce belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılması önem taşımaktadır.
Kentsel dönüşüm projesi kapsamında hazırlanacak olan imar planları proje alanına göre farklılıklar göstermektedir. Örneğin; proje alanı tarihi alanları içeriyorsa, tarihi dokuya zarar vermeden mevcut durumu iyileştirmek amacıyla imar planının hazırlanması gerekmektedir.
PROJE İNŞAASI VE BAĞIMSIZ BÖLÜM METREKARE VE KONUM PAYLAŞIMININ DETAYLI BİÇİMDE YAPILMASI
Sözleşmede, proje ile inşası gerçekleştirilecek bağımsız bölüm, miktar (m2) ve konum paylaştırılmasının detaylı olarak yapılması ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların çözümünde yararlı olacaktır. İlk aşamada kat maliklerinin proje üzerinde sahip olacağı bağımsız bölümleri net biçimde tespiti ve bunun projede gösterilmesi önerilmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HAZIRLANMASI
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler oldukça teknik hukuki bilgi gerektirdiğinden uygulamada yapıldığı gibi hazırlanması yalnızca müteahhit firmaya bırakılmamalı, kat malikleri de bir hukuk ekibi oluşturup muhakkak sözleşme üzerinde etkide bulunmalıdır.
Söz konusu sözleşmeler projenin tüm detaylarını, tarafların karşılıklı yükümlülükleri ve sürelerini, yükümlülüklere uymama halinde uygulanacak yaptırımları muhakkak içermelidir. Yazımızın devamında sözleşmede bulunması gereken hususlar da detayları ile yer almaktadır.
RUHSAT SÜRECİNİN YÜRÜTÜLMESİ VE TAKİBİ
Sözleşmeye konu inşaatın başlayabilmesi, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesine bağlıdır. Sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmuyorsa, belediyeye başvurma yükümlülüğü arsa sahibine düşmektedir. Bu şekilde ruhsat alımı ile müteahhit ilgilenecek ise müteahhide arsa sahiplerince vekaletname verilmesi gerekecektir.
SÖZLEŞMEYE EK BİR TEKNİK ŞARTNAME İLE KABA İNŞAAT VE KULLANILACAK MALZEMELERİN TESPİTİ
Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler, kullanılacak malzemelerin marka model ve renkleri, dairelerin ne şekilde inşa edileceği, ileride uyuşmazlık doğmaması açısından ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Bu konuda, inşaata ilişkin bu ayrıntıların neler olacağının yazıya dökülmesi ve sözleşme eki olarak süreç başlangıcında imza edilmesi oldukça faydalı olacaktır.
SÖZLEŞMEDE İNŞAAT SÜRE UZATIMI, YARIM BIRAKILMASI GİBİ HALLER İÇİN CEZAİ ŞART BELİRLENMESİ VE GEREKTİĞİNDE PARAYA ÇEVRİLEREK MÜLK SAHİPLERİNE ÖDENMESİ HUSUSLARININ BELİRLENMESİ
İnşaat süresi, sözleşmede başka şekilde bir düzenleme yoksa, belediyeden inşaat ruhsatı alınması sonrasında işlemeye başlayacaktır. Bu nedenle ruhsat alınması için, sözleşmede mutlaka belli bir süre gösterilmiş olmalıdır. Aksi takdirde yüklenici tarafından inşaatın başlangıcı sürüncemede bırakılarak, arsa sahiplerinin mağdur olmalarına sebebiyet verilebilir. İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilmelidir.
Bu gibi gecikme, yarım bırakma, teslimden imtina, ayıplı ifa şeklinde kat maliklerini mağdur edebilecek olası haller göz önüne alınarak sözleşmede cezai şart düzenlemeleri yapılmalıdır. Müteahhit firmanın bu yükümlülüklerine uymaması durumunda da belirlenen cezai şart paraya çevrilerek kat maliklerine ödenebilecektir.
Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa ilişkin cezai şartların yanı sıra bu cezai şartların tahsili için teminatlar düzenlenmesi de önemlidir. Zira cezai şart ve teminat hususunda tahsil kabiliyeti büyük önem taşımaktadır. Tahsil edilemedikten sonra sözleşmede yer alan bedel hiç bir anlam taşımamaktadır.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN NOTER VE TAPU DAİRELERİNDE TESCİLİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmelidir. Bu şart, Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği yasal zorunluluktur. Yargıtay’ın önceki kararlarında benimsediği görüşü de bu doğrultudadır. Bu şarta uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir.
MÜTEAHHİT FİRMAYA TAPU DEVİR ZAMANLARININ BELİRLENMESİ VE GERÇEKLEŞTİRİLMESİ
Bu tip sözleşmelerde ya başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun inşaat şirketine devri yapılır ya da inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilmesi yolu izlenir. Bu konuda tarafımızca ideal olan; inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu devri yapılmasıdır. Zira başlangıçta tüm tapuların devredildiği durumlarda müteahhidin işi yarım bırakması ya da sure uzatması gibi durumlarla karşılaşılabilmektedir.
YÖNETİM PLANININ MÜTEAHHİT FİRMA İLE BİRLİKTE HAZIRLANMASI
İnşaat sözleşmelerindeki bir başka önemli konu, inşaat bittikten sonra binanın veya sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin yönetim planının nasıl hazırlanacağıdır. İnşaat şirketleri yapılan işlemler için vekalet aldığından, kendi uygun gördükleri bir yönetim planını tapuya işletmektedirler. Bu tip uygulamalarda projeye ve projede yer alacak eski kat maliklerinin taleplerine uygun bir yönetim planı hazırlanmadığından, oturum başlayınca bir takım memnuniyetsizlikler olabilmektedir. Bu sebeplerle mutlaka sözleşmeye yönetim planının taraflarca birlikte hazırlanacağı yönünde düzenleme koyulması ve yönetim planı için konunun uzmanlarından yardım alınması gereklidir.
YÖNETİM PLANININ TAPUYA TESCİLİ
Hazırlanacak yönetim planının tapuya tescil edilerek uygulanması teminat altına alınmalı ve projenin inşaası sonrası da prim yapması ve oturumun kusursuz olması sağlanmalıdır.
Son olarak ülkemizin konumu dikkate alındığında ülkemiz, doğal afetler açısından risk bölgesi olarak nitelendirilebilmektedir. Ülkemizin risk bölgesi olmasına plansız yapılaşma sonucu meydana getirilmiş yapılar ilave olduğunda herhangi bir afetin meydana getireceği zarar kat kat artacaktır. Bu durumu ortadan kaldırmak için kentlerin mevzuata uygun imar planlarına göre inşa edilmesi gerekliliği açıktır. Kentsel dönüşüm projeleri bir yandan bu denli yararlar sağlarken diğer yandan hukuki bilgi eksikliği ile hazırlanır ise büyük hak mahrumiyetlerine sebebiyet verebilecektir.
Saygılarımızla
Sezer & Utkaner Hukuk Bürosu
Av. Nazlı SEZER