Satış vaadi sözleşmesi alıcı ve satıcının karşılıklı olarak; satıcının taraflarca belirlenen bir bedel karşılığında taşınmazın satışını vermek, alıcının da bu taşınmazı satın almak ve bedelini ödemek konusunda tarafların vaat ve taahhüt beyanlarını kapsayan ve noterlerce düzenlenen sözleşmelerdir. Başka bir deyişle, ileride yapılacak olan asıl satışın yapılmasına ve tapunun devredilmesine dair ön sözleşmedir.
Bilindiği üzere, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür. Tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan hak, ayni etki (güçlendirilmiş şahsi etki) doğurur. Burada söz konusu olan bir ayni hak değil, sözleşmenin şerh edilmesi nedeniyle ayni etki meydana gelmesidir. Yani, taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir.
Bu noktada değinilmek istenen nokta ise üçüncü kişinin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi alacaklısının sözleşmeye dayalı işbu alacak hakkı üzerinde henüz tapu devri gerçekleşmeden önce tedbir isteyip isteyemeyeceğidir. Başka bir deyişle, şerh konulmak suretiyle taşınmaz satış vaadi alacaklısının hakkı korunabilirken; üçüncü kişi konumundaki kişilerin taşınmaz satış vaadi alacaklısından olan alacaklarını güvence altına alabilmesi için söz konusu taşınmaz üzerinde tedbir istenmesine imkân veren bir düzenleme mevcut mudur?
Taşınmaz satış vaadi hükümleri kapsamında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi alacaklısının sözleşmesel alacağı üzerine tapu devri gerçekleşmeden evvel tedbir konulabilmesine ilişkin özel bir hüküm bulunmamaktadır. Zira henüz ortada bir ayni hak olmadığından, söz konusu taşınmaz üzerine tedbir konulması ve taşınmazın başka bir üçüncü kişiye devrinin engellenmesi bu yolla mümkün olmamaktadır.
Bu doğrultuda, geçerli bir hukuki temele dayanan, henüz doğmamış ancak ileride doğması muhtemel olan bu sözleşmesel alacak üzerinde üçüncü kişinin haklarının korunabilmesi amacıyla icrai bir işlemin yapılıp yapılamayacağının irdelenmesi gerekecektir.
İleride doğması muhtemel olan bu alacaklar doktrinde “beklenen alacak” olarak isimlendirilmekte olup, taraflar arasındaki mevcut olan bir hukuki münasebete (temele) dayanan, henüz doğmamış olan, bununla beraber, ilerde doğması muhtemel bulunan alacaklar olarak tanımlanmaktadır. Diğer bir deyişle beklenen alacak “kişinin malvarlığının aktifini artırmaya elverişli, mevcut bir hukuki olaya dayanan, henüz hak sahibinin malvarlığının aktifine dâhil olmamakla beraber, ilerde dâhil olması muhtemel bulunan malvarlığı hakları.” olarak tanımlanabilecektir. (Arif Bayar s. 27 – Beklenen Mal ve Hakların Haczi)
Yargıtay beklenen alacaklar için İcra İflas Kanunu’nun (İİK) 89. maddesine göre haciz ihbarnamesi gönderilebilmesi için üçüncü kişi ile borçlu arasında süregelen bir hukuki ilişkinin varlığının gerekli olduğunu belirtmekte, hukuki münasebetin varlığını ve bu ilişki nedeniyle borçluya ödenecek ve devamlılık arzeden bir alacağın bulunmasını şart koşmaktadır.
Yargıtay bir kararında üçüncü kişideki alacağın İİK’nun 89. maddesinde gösterilen usul dışında ve yalnızca gönderilen tezkere ile haczi halinde, haczin ancak o anda mevcut para üzerinde işlenmiş sayılmasında bir isabetsizlik bulunmadığına karar vererek, beklenen alacakların haczinde md. 89’daki usulün uygulanması gerektiğini kabul ve tekrar etmiştir Yargıtay, 19. HD, 19.06.2008 T., 2008/5988 E., 2008/6849 K.
Yargıtay başka bir kararında ise İİK’nun 89. maddesi uyarınca konulan hacizlerde, haczin kural olarak haciz ihbarnamesinde belirtilen hususlara münhasır olarak konulacağını, beklenen alacağın haczi mümkünse de, somut olayda davalı yanca gönderilen birinci haciz ihbarnamesinde, dava dışı borçlunun doğmuş ve doğacak alacaklarının da haczedildiğine dair bir ibare kullanılmadığına göre, haczin o anda üçüncü kişide bulunan para üzerine konulmuş sayılmasının gerektiğini, sonradan gelerek hesaba yatan para üzerine yeni bir haciz konulmadıkça, önceki haczin bu parayı da kapsadığının kabul edilemeyeceğini belirtmiştir. Buna göre, beklenen bir alacağın haczedilebilmesi için md. 89 uyarınca gönderilen haciz ihbarnamesinde “doğmuş ve doğacak alacakların” haczedildiği açıkça belirtilmelidir. Yargıtay, 19. HD. 12.04.2007 T., 2007/1283 E., 2007/3713 K.
Tüm anlatılanlar ışığında özetlemek gerekirse; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi alacaklısının sözleşmeye dayalı alacak hakkı üzerine tedbir konulmasına ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, henüz ayni hak özelliği kazanmamış bu hak üzerine tedbir konulması mümkün değildir. Dolayısıyla üçüncü kişiler, satış vaadi alacaklısından olan beklenen alacaklarını güvence altına alabilmek adına İİK md. 89 uyarınca süreci işletmeli ve söz konusu alacak hakkı üzerine haciz koymalıdır. Söz konusu ihbarnamede doğmuş ve doğacak tüm alacakların haczedildiğinin belirtilmesi önem arz etmekte olup, Yargıtay’ın birçok emsal kararında beklenen alacakların ancak bu şekilde haczinin mümkün olduğu defalarca tekrar edilmiştir.
Profesyonel destek almak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.